Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est l’un des diagnostics immobiliers obligatoires lors de la vente d’un bien immobilier. Mais qu’en est-il du compromis de vente ? Peut-on signer un compromis sans avoir réalisé au préalable le DPE ? Quelles sont les conséquences pour le vendeur et l’acquéreur ?

Le DPE, un diagnostic immobilier obligatoire

Le DPE fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT) que le vendeur doit fournir à l’acquéreur lors de la vente d’un bien immobilier. Ce diagnostic vise à informer l’acquéreur sur la performance énergétique du logement, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact sur les émissions de gaz à effet de serre. Depuis le 1er janvier 2011, le DPE est obligatoire pour toute vente d’un logement, qu’il soit individuel ou en copropriété.

Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié. Il est valable pendant 10 ans et doit être annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente. Son absence peut entraîner la nullité de la vente et expose le vendeur à des sanctions, comme une amende pouvant aller jusqu’à 5 000€.

Définition	Le DPE évalue plusieurs éléments clés du logement, tels que la consommation d’énergie primaire, les émissions de gaz à effet de serre, l’efficacité de l’isolation, et la performance du système de chauffage. Il attribue une classe énergie au bien, allant de A (très performant) à G (très peu performant).

Le compromis de vente sans DPE : quels risques ?

Si le vendeur signe un compromis de vente sans avoir fait réaliser le DPE au préalable, il s’expose à plusieurs risques. Tout d’abord, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente, arguant d’un vice de forme. En effet, le DPE étant obligatoire, son absence constitue un manquement aux obligations légales du vendeur.

De plus, si le DPE révèle une mauvaise performance énergétique après la signature du compromis, l’acquéreur peut se rétracter ou demander une diminution du prix de vente. Le vendeur se retrouve alors dans une situation délicate, contraint d’accepter une baisse de prix ou de voir la vente annulée.

Exemple : Marc a signé un compromis de vente pour son appartement sans avoir fait réaliser le DPE. Lorsque le diagnostic est finalement effectué, il révèle une classe énergie F. L’acquéreur, Sophie, décide alors de conditionner son achat à la réalisation de travaux de rénovation énergétique, ou de renégocier le prix à la baisse.

Bon à savoir	Depuis le 1er janvier 2023, en cas de DPE avec une classe énergie F ou G, l’acquéreur peut conditionner son achat à la réalisation de travaux de rénovation énergétique par le vendeur.

Les autres diagnostics immobiliers obligatoires

Outre le DPE, d’autres diagnostics sont obligatoires lors de la vente d’un bien immobilier :

• Le diagnostic amiante, pour tout logement dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
• Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), pour les logements construits avant 1949.
• L’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, pour les logements de plus de 15 ans.
• L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT), dans certaines zones à risques.
• Le diagnostic termites, dans les zones déclarées à risque par arrêté préfectoral.

Comment éviter tout litige lors de la vente ?

Pour éviter tout litige avec l’acquéreur, il est fortement recommandé au vendeur de faire réaliser l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires avant de signer le compromis de vente. Cela permet d’informer l’acquéreur en toute transparence sur l’état du bien et d’anticiper d’éventuelles négociations sur le prix de vente.

En cas de doute sur les diagnostics à fournir, le vendeur peut se rapprocher d’un professionnel de l’immobilier ou d’un diagnostiqueur certifié. Ces derniers sauront le conseiller sur les démarches à entreprendre en fonction de la nature et de l’ancienneté du bien mis en vente. Il est crucial de choisir un diagnostiqueur sérieux et certifié pour éviter les DPE erronés ou complaisants.

À noter	En l’absence de DPE, le notaire ne peut pas authentifier l’acte de vente définitif, bloquant ainsi la transaction. Il est donc essentiel de fournir ce document obligatoire en amont.

Le vendeur peut également entreprendre des travaux de rénovation énergétique avant la mise en vente pour améliorer le DPE de son bien. Plusieurs aides financières sont disponibles, comme MaPrimeRénov, l’éco-PTZ, ou encore la TVA réduite.

De son côté, l’acquéreur doit être vigilant et bien interpréter les informations contenues dans le DPE. Un mauvais DPE peut impacter la valeur du bien et sa capacité à être revendu ou loué à l’avenir. L’acquéreur peut se faire accompagner par un professionnel pour analyser le DPE et intégrer ses résultats dans sa décision d’achat.

En résumé, signer un compromis de vente sans avoir réalisé au préalable le DPE expose le vendeur à des risques importants, pouvant aller jusqu’à l’annulation de la vente. Pour sécuriser la transaction et éviter tout litige ultérieur avec l’acquéreur, il est indispensable de fournir l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires dès la signature du compromis. Une démarche qui assure la transparence et la sérénité de la vente, tant pour le vendeur que pour l’acquéreur, et qui anticipe les évolutions réglementaires à venir, comme le futur diagnostic de performance d’habitat (DPH) qui remplacera le DPE à partir de 2025.

Le futur DPH, une évolution du DPE dès 2025

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est amené à évoluer dans les années à venir. À partir de 2025, il sera progressivement remplacé par le diagnostic de performance d’habitat (DPH). Ce nouveau diagnostic, plus complet, prendra en compte non seulement la performance énergétique du logement, mais aussi sa qualité globale (confort, luminosité, acoustique, etc.).

Le DPH intégrera les données du DPE actuel, tout en les complétant avec de nouveaux critères. Il permettra ainsi d’avoir une vision plus précise et exhaustive de la qualité du logement, et d’identifier les travaux nécessaires pour l’améliorer. Les vendeurs et acquéreurs devront donc être attentifs à cette évolution réglementaire qui impactera les transactions immobilières dans un futur proche.

En conclusion : anticiper et sécuriser la vente

Le DPE est un diagnostic incontournable dans le processus de vente d’un bien immobilier. Son absence lors de la signature du compromis expose le vendeur à des risques importants, pouvant remettre en cause la transaction. Pour éviter tout litige et sécuriser la vente, il est essentiel de réaliser tous les diagnostics obligatoires en amont, dont le DPE.

Vendeurs et acquéreurs doivent être bien informés sur les enjeux du DPE et ses implications. Le vendeur a tout intérêt à entreprendre des travaux de rénovation énergétique avant la mise en vente pour améliorer le DPE de son bien et faciliter la transaction. L’acquéreur, quant à lui, doit être vigilant dans l’analyse du DPE et ne pas hésiter à se faire accompagner par un professionnel.

Enfin, il est important d’anticiper les évolutions réglementaires à venir, comme le remplacement du DPE par le DPH en 2025. En étant proactifs et bien conseillés, vendeurs et acquéreurs pourront aborder sereinement la transaction immobilière et éviter les écueils d’un compromis de vente signé sans DPE.